POLICY BRIEF 05

PENGUATAN ZONASI DAN KEPASTIAN PEMANFAATAN RUANG

Data, Fakta, dan Evaluasi Zonasi Lindung–Budidaya sebagai Basis Kepastian KKPR dan Pengendalian Pemanfaatan Ruang

RINGKASAN

Penyusunan dan pemutakhiran Rencana Detail Tata Ruang (RDTR) bukan sekadar proses delineasi zona pada peta, tetapi merupakan proses menerjemahkan kebijakan tata ruang ke dalam ketentuan yang dapat digunakan secara operasional dalam pemanfaatan dan pengendalian ruang.

Wilayah Perencanaan (WP) Kuta Selatan memiliki karakter ruang yang kompleks karena mempertemukan kawasan perkotaan dan pariwisata, pesisir, kawasan konservasi, ruang terbuka, jaringan transportasi, kawasan sekitar bandar udara, Pelabuhan Benoa/Tanjung Benoa, kawasan tempat suci, serta kawasan yang memiliki tekanan pembangunan tinggi.

Dinamika kebijakan nasional, provinsi, dan Kabupaten Badung juga terus berkembang. Karena itu, penyusunan RDTR Kuta Selatan perlu memastikan bahwa struktur ruang, pola ruang, zonasi, ketentuan kegiatan, intensitas pemanfaatan ruang, serta ketentuan khusus telah diselaraskan dengan kebijakan terbaru.

Penguatan zonasi diperlukan untuk menghasilkan tiga kepastian utama:

kepastian ruang, yaitu kejelasan lokasi dan fungsi ruang;

kepastian kegiatan, yaitu kejelasan kegiatan yang diperbolehkan, bersyarat, terbatas, atau tidak diperbolehkan; dan

kepastian pengendalian, yaitu kejelasan instrumen dan persyaratan yang digunakan ketika ruang dimanfaatkan.

Ruang yang boleh dimanfaatkan harus jelas; ruang yang harus dilindungi harus tegas; dan setiap keputusan pemanfaatan ruang harus dapat ditelusuri kembali kepada rencana, data, dan ketentuan yang mendasarinya.

1. LATAR BELAKANG

RDTR merupakan instrumen operasional dalam penyelenggaraan penataan ruang. Di dalamnya, rencana struktur ruang dan pola ruang diterjemahkan ke dalam sistem zonasi yang memberikan arahan lebih rinci mengenai pemanfaatan ruang.

Kuta Selatan merupakan salah satu wilayah yang memiliki tingkat dinamika pemanfaatan ruang tinggi. Pertumbuhan kegiatan pariwisata, permukiman, perdagangan dan jasa, transportasi, fasilitas umum, kegiatan pesisir, serta pembangunan infrastruktur berinteraksi dengan kebutuhan perlindungan lingkungan dan kawasan strategis.

Kondisi tersebut menuntut agar penyusunan RDTR tidak hanya berorientasi pada pembagian zona, tetapi juga memperhatikan kondisi eksisting, daya dukung dan daya tampung, risiko bencana, kawasan lindung, ruang terbuka hijau, sistem jaringan prasarana, kawasan pesisir dan perairan, kawasan sekitar bandar udara, kawasan pelabuhan, tempat suci dan kawasan yang memiliki nilai budaya, lahan produktif, kebutuhan masyarakat, serta perkembangan kebijakan nasional, provinsi, dan kabupaten.

Dengan demikian, RDTR harus menjadi instrumen yang mampu mempertemukan kepastian investasi, perlindungan ruang, keselamatan, keberlanjutan lingkungan, dan kepentingan masyarakat.

2. KONTEKS WILAYAH PERENCANAAN KUTA SELATAN

Kuta Selatan memiliki karakter ruang yang berbeda dengan wilayah perkotaan biasa. Wilayah ini merupakan ruang pertemuan antara:

daratan – pesisir – laut – pariwisata – permukiman – infrastruktur – kawasan konservasi – ruang budaya.

Karakter tersebut menyebabkan satu lokasi dapat berinteraksi dengan lebih dari satu kepentingan sektoral.

Dalam konteks tersebut, RDTR perlu memberikan kejelasan mengenai hubungan antara:

RTRW → RDTR → Zonasi → Ketentuan Kegiatan → Intensitas → KKPR → Pemanfaatan Ruang → Pengendalian.

RDTR Kabupaten Badung Wilayah Perencanaan Kecamatan Kuta Selatan Tahun 2021–2041 sebelumnya telah menetapkan berbagai zona lindung dan budidaya, antara lain badan air, perlindungan setempat, ruang terbuka hijau, ekosistem mangrove, taman hutan raya, serta berbagai zona budidaya.

Penyusunan RDTR periode berikutnya perlu melakukan evaluasi terhadap ketentuan tersebut dengan mempertimbangkan perubahan kebijakan, kondisi aktual ruang, data terbaru, dan kebutuhan pembangunan.

3. ISU STRATEGIS

Beberapa isu strategis yang perlu menjadi perhatian dalam penguatan zonasi antara lain:

3.1 Ketidaksesuaian antara rencana dan kondisi eksisting

Perubahan pemanfaatan ruang dapat menyebabkan ketidaksesuaian antara kondisi aktual dengan rencana yang telah ditetapkan.

3.2 Tekanan pembangunan pada kawasan pesisir

Kawasan pesisir menghadapi tekanan pembangunan sekaligus memiliki fungsi perlindungan ekologis, keselamatan, sosial, ekonomi, dan budaya.

3.3 Perlindungan kawasan konservasi

Keberadaan Tahura Ngurah Rai dan ekosistem mangrove membutuhkan kejelasan delineasi serta ketentuan pemanfaatan ruang yang konsisten.

3.4 Kebutuhan ruang terbuka hijau

Kebutuhan RTH tidak cukup dinilai berdasarkan luas, tetapi juga perlu memperhatikan fungsi ekologis, sosial, budaya, hidrologis, dan kualitas ruang.

3.5 Risiko banjir dan drainase

Pertumbuhan kawasan terbangun perlu diikuti pengendalian limpasan air hujan, sistem drainase, infiltrasi, dan prinsip pengelolaan air berbasis kawasan.

3.6 Abrasi dan risiko pesisir

Kawasan pesisir membutuhkan pengaturan yang mempertimbangkan dinamika garis pantai, perlindungan sempadan, dan keselamatan.

3.7 Kawasan sekitar bandar udara

Kawasan Kuta Selatan memiliki keterkaitan dengan keselamatan operasi penerbangan sehingga ketentuan ketinggian dan pemanfaatan ruang harus memperhatikan ketentuan KKOP.

3.8 Kawasan pelabuhan dan perikanan

Keberadaan Pelabuhan Tanjung Benoa serta kegiatan perikanan di Kedonganan perlu diakomodasi dalam struktur dan pola ruang.

3.9 Perlindungan lahan produktif

Perubahan penggunaan lahan produktif perlu dikendalikan untuk menjaga fungsi pangan, lingkungan, dan lanskap budaya Bali.

4. DASAR HUKUM & DINAMIKA KEBIJAKAN

Penyusunan RDTR Kuta Selatan harus ditempatkan dalam kerangka kebijakan yang bersifat dinamis. Perubahan regulasi pada tingkat nasional, provinsi, maupun kabupaten dapat memengaruhi struktur ruang, pola ruang, jaringan prasarana, ketentuan zonasi, maupun pengendalian pemanfaatan ruang.

Selain regulasi dasar penyelenggaraan penataan ruang, terdapat sejumlah kebijakan baru yang perlu diperhitungkan dalam penyusunan RDTR Kuta Selatan.

4.1 Dinamika Kebijakan Terbaru yang Berdampak terhadap RDTR

Dengan demikian, penyusunan RDTR Kuta Selatan tidak dapat hanya menggunakan RDTR sebelumnya sebagai basis pembaruan. RDTR harus dibaca sebagai bagian dari sistem kebijakan tata ruang yang terus berkembang.

RDTR yang diperbarui harus memperbarui bukan hanya peta, tetapi juga hubungan antarkebijakan yang menjadi dasar setiap keputusan ruang.

4.2 Dinamika Kebijakan Terbaru yang Belum Diacu

Dalam proses penyusunan RDTR, perlu dilakukan policy tracking terhadap seluruh regulasi, keputusan, rencana sektoral, dan kebijakan yang diterbitkan setelah penetapan RDTR sebelumnya.

Berdasarkan inventarisasi awal, terdapat 33 item dinamika kebijakan nasional–provinsi–kabupaten yang perlu dikaji secara rinci dalam dokumen kajian penyusunan RDTR.

Kajian tersebut sekurang-kurangnya perlu menjawab:

• apakah kebijakan baru mengubah struktur ruang;
• apakah kebijakan baru mengubah pola ruang;
• apakah terdapat perubahan jaringan prasarana;
• apakah terdapat kawasan yang memperoleh status perlindungan atau fungsi khusus;
• apakah terdapat perubahan ketentuan sektoral;
• apakah terdapat perubahan batas atau delineasi kawasan;
• apakah terdapat implikasi terhadap ketentuan zonasi;
• apakah terdapat implikasi terhadap KKPR; dan
• apakah diperlukan penyesuaian ketentuan pengendalian pemanfaatan ruang.

Dengan pendekatan tersebut, dinamika kebijakan tidak berhenti sebagai daftar regulasi, tetapi diterjemahkan menjadi dampak spasial dan konsekuensi regulatif terhadap RDTR.

5. DATA, FAKTA, DAN ANALISIS

Penguatan zonasi perlu menggunakan pendekatan tiga lapis:

Lapis 1 — Data

Data spasial dan nonspasial yang menjadi dasar analisis.

Lapis 2 — Fakta

Kondisi aktual yang terverifikasi di lapangan atau melalui sumber resmi.

Lapis 3 — Analisis

Interpretasi terhadap hubungan antara kondisi aktual, kebijakan, daya dukung, risiko, dan kebutuhan ruang.

Dengan demikian:

DATA → FAKTA → ANALISIS → ZONASI → KETENTUAN → KKPR → PENGENDALIAN.

Setiap zona yang ditetapkan perlu memiliki dasar yang dapat ditelusuri.

6. ZONA LINDUNG

Zona lindung harus ditetapkan berdasarkan fungsi perlindungan yang jelas dan memiliki dasar spasial maupun sektoral.

Dalam konteks Kuta Selatan, perhatian diberikan antara lain kepada:

• badan air;
• sempadan pantai;
• sempadan sungai;
• sempadan jurang;
• ekosistem mangrove;
• Tahura Ngurah Rai;
• ruang terbuka hijau;
• tempat suci dan kawasan terkait;
• kawasan rawan bencana; serta
• kawasan lain yang memiliki fungsi perlindungan.

Penetapan zona lindung harus memperhatikan konsistensi antara batas pada peta, kondisi lapangan, dan ketentuan peraturan sektoral.

7. ZONA BUDIDAYA

Zona budidaya bukan berarti seluruh ruang dapat dimanfaatkan tanpa batas.

Setiap zona budidaya perlu memiliki kejelasan:

• kegiatan yang diperbolehkan;
• kegiatan yang diperbolehkan dengan persyaratan;
• kegiatan yang diperbolehkan secara terbatas;
• kegiatan yang tidak diperbolehkan;
• intensitas pemanfaatan ruang;
• prasarana minimum;
• ketentuan khusus; serta
• persyaratan lingkungan dan keselamatan.

Zonasi yang baik bukan hanya menunjukkan di mana kegiatan boleh dilakukan, tetapi menjelaskan mengapa kegiatan boleh, dengan intensitas berapa, dengan persyaratan apa, dan kapan harus dibatasi.

8. ZONASI SEBAGAI BASIS KEPASTIAN KKPR

RDTR yang terintegrasi dengan sistem OSS menjadi instrumen penting dalam memberikan kepastian kesesuaian kegiatan pemanfaatan ruang.

Karena itu, ketentuan zonasi perlu disusun secara:

• jelas;
• konsisten;
• terukur;
• dapat dibaca secara digital;
• dapat diterjemahkan ke dalam sistem; dan
• dapat ditelusuri dasar hukumnya.

KKPR tidak seharusnya dipahami sebagai proses administratif yang berdiri sendiri, melainkan sebagai bagian dari rantai pengendalian pemanfaatan ruang.

RTRW → RDTR → Zonasi → Kegiatan → Intensitas → KKPR → PBG/Perizinan Terkait → Pengawasan.

9. ITBX DAN KETENTUAN KEGIATAN

Pengaturan kegiatan dalam RDTR perlu memastikan bahwa klasifikasi kegiatan dapat diterapkan secara konsisten.

Pendekatan ITBX membantu memberikan struktur terhadap:

• kegiatan yang diperbolehkan;
• kegiatan yang diperbolehkan dengan persyaratan tertentu;
• kegiatan yang dibatasi; dan
• kegiatan yang tidak diperbolehkan.

Namun demikian, penerapan ITBX harus disesuaikan dengan karakter setiap zona dan ketentuan sektoral yang berlaku.

10. DELINEASI DAN SKALA PETA

Ketepatan delineasi merupakan salah satu faktor utama dalam memberikan kepastian pemanfaatan ruang.

Karena itu, penyusunan RDTR perlu memperhatikan:

• batas administrasi;
• batas kawasan;
• batas fungsi ruang;
• batas jaringan prasarana;
• batas kawasan perlindungan;
• garis pantai;
• badan air;
• batas kawasan konservasi; serta
• kesesuaian antara peta dan ketentuan tekstual.

Perbedaan antara batas peta dan ketentuan tertulis dapat menimbulkan ketidakpastian dalam pelaksanaan.

11. PENGENDALIAN PADA ZONA BUDIDAYA

Pengendalian tidak berhenti setelah kegiatan dinyatakan sesuai dengan rencana.

Pengendalian perlu dilakukan melalui:

• ketentuan zonasi;
• persyaratan pemanfaatan ruang;
• intensitas bangunan;
• penyediaan prasarana;
• pengendalian dampak lingkungan;
• pengawasan;
• evaluasi; dan
• tindakan korektif.

Dengan demikian, RDTR harus dirancang sebagai instrumen yang mendukung pengendalian sebelum, saat, dan setelah pemanfaatan ruang.

12. RTH DAN INDEKS HIJAU BIRU

Ketersediaan RTH tidak cukup dilihat hanya dari luasan.

Kualitas RTH perlu memperhatikan fungsi ekologis, sosial, budaya, infiltrasi air, pengurangan risiko bencana, dan kualitas lingkungan.

Pendekatan Indeks Hijau Biru dapat digunakan sebagai bagian dari evaluasi kualitas ruang terbuka dan fungsi ekologis kawasan.

Karena itu, kebijakan RTH perlu mempertemukan:

kuantitas + kualitas + fungsi + konektivitas + aksesibilitas.

13. KEWENANGAN KEHUTANAN DAN KAWASAN KONSERVASI

Untuk kawasan yang berkaitan dengan kehutanan, Tahura, mangrove, dan kawasan konservasi, penyusunan RDTR harus memastikan konsistensi antara:

• rencana tata ruang;
• status dan fungsi kawasan;
• kewenangan sektoral;
• batas spasial; dan
• ketentuan pemanfaatan.

RDTR tidak dapat secara sepihak mengubah status kawasan yang menjadi kewenangan sektor lain.

Karena itu, sinkronisasi lintas sektor menjadi bagian penting dalam validasi zonasi.

14. KERANGKA PENGUATAN ZONASI

Penguatan zonasi Kuta Selatan dapat dirumuskan melalui kerangka berikut:

DATA TERBARU 
↓ 
VALIDASI FAKTA LAPANGAN 
↓ 
SINKRONISASI KEBIJAKAN 
↓ 
ANALISIS DAYA DUKUNG, RISIKO, DAN KEBUTUHAN RUANG 
↓ 
DELINEASI ZONA 
↓ 
KETENTUAN KEGIATAN DAN INTENSITAS 
↓ 
INTEGRASI OSS/KKPR 
↓ 
PENGENDALIAN DAN PENGAWASAN 
↓ 
EVALUASI BERKALA

Kerangka ini memungkinkan RDTR berfungsi sebagai instrumen kebijakan yang adaptif, bukan sekadar dokumen peta dan ketentuan.

15. REKOMENDASI KEBIJAKAN

1. Melakukan policy tracking terhadap seluruh regulasi terbaru

Seluruh regulasi nasional, provinsi, kabupaten, dan kebijakan sektoral yang berpengaruh terhadap ruang perlu diinventarisasi dan dipetakan dampaknya terhadap RDTR.

2. Melakukan sinkronisasi vertikal

RDTR Kuta Selatan perlu konsisten dengan:

RTRW Nasional/Provinsi → RTRW Kabupaten Badung → RDTR Kuta Selatan.

3. Melakukan sinkronisasi horizontal

Kebijakan tata ruang perlu disandingkan dengan:

• transportasi;
• kebandarudaraan;
• kepelabuhanan;
• kehutanan;
• kelautan dan perikanan;
• lingkungan hidup;
• pertanian;
• kebencanaan; dan
• kebijakan pembangunan daerah.

4. Memperkuat basis data spasial

Setiap delineasi zona perlu memiliki sumber data dan dasar analisis yang dapat ditelusuri.

5. Memperjelas ketentuan zonasi

Ketentuan kegiatan harus dibuat operasional sehingga dapat diterapkan secara konsisten dalam proses KKPR dan pengendalian.

6. Mengintegrasikan kebutuhan keselamatan dan mitigasi bencana

Risiko banjir, abrasi, longsor, dan risiko lainnya harus menjadi bagian dari analisis spasial dan ketentuan zonasi.

7. Menjaga keseimbangan pembangunan dan perlindungan

Zona budidaya perlu memberikan ruang bagi pembangunan, sedangkan zona lindung harus memberikan kepastian perlindungan.

16. KESIMPULAN

Penyusunan RDTR Kuta Selatan 2026–2046 berlangsung dalam konteks perubahan ruang dan dinamika kebijakan yang signifikan.

Karena itu, pembaruan RDTR perlu dipahami sebagai proses penyelarasan kembali antara ruang, data, kebijakan, kegiatan, dan kepentingan masyarakat.

Penguatan zonasi menjadi penting karena keputusan pemanfaatan ruang pada akhirnya membutuhkan kepastian:

• lokasi;
• fungsi;
• kegiatan;
• intensitas;
• persyaratan; dan
• mekanisme pengendalian.

Dinamika kebijakan terbaru juga menunjukkan bahwa RDTR harus mampu beradaptasi terhadap perubahan kebijakan nasional, provinsi, dan kabupaten tanpa kehilangan konsistensi terhadap rencana tata ruang yang lebih tinggi.

Kepastian tata ruang bukan berarti semua ruang dapat dimanfaatkan. Kepastian berarti setiap ruang memiliki fungsi yang jelas, setiap kegiatan memiliki dasar yang jelas, dan setiap keputusan dapat dipertanggungjawabkan berdasarkan rencana, data, serta ketentuan yang berlaku.

REFERENSI

Badan Informasi Geospasial. (2026). Data dan informasi geospasial batas wilayah administrasi . Badan Informasi Geospasial.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2021). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 21 Tahun 2021 tentang Pelaksanaan Pengendalian Pemanfaatan Ruang dan Pengawasan Penataan Ruang .

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2022). Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 14 Tahun 2022 tentang Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau .

Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional. (2024). Petunjuk Teknis Nomor 1/Juknis-HK.02.02/II/2024 tentang Penyusunan, Penetapan, dan Integrasi Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota ke dalam Sistem Online Single Submission .

Pemerintah Kabupaten Badung. (2021). Peraturan Bupati Badung Nomor 59 Tahun 2021 tentang Rencana Detail Tata Ruang Kabupaten Badung Wilayah Perencanaan Kecamatan Kuta Selatan Tahun 2021–2041 .

Pemerintah Kabupaten Badung. (2024). Peraturan Daerah Kabupaten Badung Nomor 5 Tahun 2024 tentang Rencana Pembangunan Jangka Panjang Daerah Kabupaten Badung Tahun 2025–2045 .

Pemerintah Kabupaten Badung. (2025). Peraturan Daerah Kabupaten Badung Nomor 4 Tahun 2025 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten Badung Tahun 2025–2045 .

Pemerintah Provinsi Bali. (2023). Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 2 Tahun 2023 tentang Rencana Tata Ruang Wilayah Provinsi Bali Tahun 2023–2043 .

Pemerintah Provinsi Bali. (2023). Peraturan Gubernur Bali Nomor 44 Tahun 2023 tentang Masterplan Transportasi Terintegrasi Provinsi Bali .

Pemerintah Provinsi Bali. (2023). Keputusan Gubernur Bali Nomor 256/03-Q/HK/2023 tentang Fungsi Jaringan Jalan .

Pemerintah Provinsi Bali. (2026). Peraturan Daerah Provinsi Bali Nomor 4 Tahun 2026 tentang Pengendalian Alih Fungsi Lahan Produktif dan Larangan Alih Kepemilikan Lahan Secara Nominee .

Kementerian Perhubungan Republik Indonesia. (2021). Keputusan Menteri Perhubungan Nomor 93 Tahun 2021 tentang Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan .

Kementerian Perhubungan Republik Indonesia. (2017). Keputusan Menteri Perhubungan Nomor KP 432 Tahun 2017 tentang Rencana Induk Pelabuhan Nasional .

Kementerian Kelautan dan Perikanan Republik Indonesia. (2021). Keputusan Menteri Kelautan dan Perikanan Nomor 109 Tahun 2021 tentang Rencana Induk Pelabuhan Perikanan Nasional .

Pemerintah Provinsi Bali. (2026). Konsultasi Publik Tahap I Ranperbup RDTR Wilayah Perencanaan Kuta Selatan Tahun 2026–2046 . 

CATATAN KAJIAN

Selengkapnya, 33 item dinamika kebijakan nasional–provinsi–kabupaten dikaji secara rinci pada dokumen kajian Penyusunan RDTR Kuta Selatan.

Bagian ini pada Policy Brief berfungsi sebagai ringkasan policy tracking, sedangkan matriks 33 kebijakan menjadi instrumen teknis untuk menguji dampak setiap regulasi terhadap:

struktur ruang → pola ruang → zonasi → ketentuan kegiatan → intensitas → ketentuan khusus → KKPR → pengendalian.